若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合诚信公司的实际损失及恒泉公司的违约行为，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将约定违约金调整为万元，系对恒泉公司的权益予以了充分考虑，此项判决并无不当。

裁判规则四：发包人和施工人对工程逾期交付均有责任的，人民法院可以公平原则，按照同等责任均摊逾期交付的损失。

案例四：最高人民法院在成龙建设集团有限公司与陕西锦泽置业发展有限公司、西安市莲湖区安远社区居民委员会建设工程施工合同纠纷再审民事判决书中认为，关于成龙公司应否赔偿锦泽公司逾期交工损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《建设工程施工合同》因工程未取得建设工程规划许可证等应当认定无效，但合同约定成龙公司工期为天，如成龙公司不能按合同工期竣工，工期每提前一日或推后一日按工程总造价的万分之一对等奖惩。根据合同履行情况，成龙公司自年4月28日入场施工，年9月29日工程竣工，逾期交工天。锦泽公司因成龙公司工期延误于年2月至年2月期间向购房业主支付逾期交房违约金共计.85元，有付款凭证为据。二审法院认定双方对工程逾期交工均有责任，综合考虑案件具体情况，确定双方按照同等责任均摊上述逾期交工损失，符合公平原则，本院予以确认。

裁判规则五：施工人确存在逾期竣工的事实，导致发包人向购房者承担逾期交付的违约金，人民法院以违约金为基数确定施工人的赔偿金额。

案例五：最高人民法院在晋城市建筑工程总公司房地产开发公司与山西晋煤集团赵庄煤业有限责任公司、晋城市建筑工程总公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书中认为，年6月6日，晋城建筑房地产开发公司、晋城建筑公司与晋煤集团赵庄煤业公司签订了一份《晋煤集团赵庄煤业公司晋丹嘉园二期工程定向开发合同》，双方在合同中约定，晋城建筑房地产公司拿到土地证后，20个月内完成小区建设任务。根据原审查明，晋城建筑房地产公司于年5月14日拿到土地证，按合同约定应于年1月15日交房，但双方于年7月13日交接完毕，逾期18个月。按照合同约定实际产生的逾期违约交房违约金为.93万元。因合同履行过程中，晋煤集团赵庄煤业公司逾期支付了工程款，晋城建筑房地产公司亦不能提供证据证明逾期交房的原因全部系晋煤集团赵庄煤业公司逾期付款原因所致。据此，原审法院根据公平原则，酌定晋城建筑房地产公司支付逾期交房违约金.16万元并无不当。晋城建筑房地产公司称原判决对逾期交房违约金的认定错误的再审理由缺乏充分事实与法律依据，本院不予支持。

裁判规则六：两个以上的先后施工人导致工程逾期完工的，且无法确定施工人的责任的，人民法院不支持工期索赔的诉讼请求。

案例六：最高人民法院在江苏广厦房地产开发有限公司与中建二局第二建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书中认为，关于中建二局二公司应否承担商品房逾期交房损失的问题。一审法院认为，从广厦公司提供的《商品房买卖合同》分析，广厦公司从年6月2日起至年12月3日止，与多位购房者签订了85份《商品房买卖合同》，将尚未完工的1#、2#商住楼对外出售，中建二局二公司于年11月2日退出施工现场后，包括1#、2#商住楼在内的六幢商住楼未完工程由案外人锦城公司继续施工，从本案庭审调查的情况看，除案涉1#、2#商住楼竣工验收外，剩余的3#、4#、5#、6#商住楼虽已完工，但均未竣工验收，广厦公司在庭审中也陈述是因为缺乏资金而导致剩余的3#、4#、5#、6#商住楼未能竣工验收。首先，案涉《商品房买卖合同》所涉及的1#、2#商住楼逾期竣工的问题涉及到案外人锦城公司，同时，广厦公司也未提供证据证明案涉1#、2#商住楼在竣工验收后，迟延交房是由中建二局二公司造成的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。广厦公司所提该项损失已经超出了中建二局二公司与广厦公司签订《施工合同》时所能预见的违约情形，故广厦公司就该逾期交房违约金损失要求中建二局二公司赔偿的诉请，依据不足，不予支持。

裁判规则七：因工程量变更、拖欠进度款，导致工程延期交付，发包人主张工期索赔的，不予支持。

案例七：最高人民法院在宁夏新思维房地产开发有限公司与陈斌、宁夏第一建筑有限公司、宁夏第一建筑有限公司第五分公司、蒯学明建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书中认为，经审查，虽陈斌在年6月11日曾承诺其保证在年7月底竣工验收，但根据新思维公司与一建公司的约定，案涉工程开工日期为年9月6日，竣工日期为年6月30日，而陈斌接手案涉工程系在年8月中旬，比约定的开工日期晚了近一年，同时施工过程中，案涉工程存在工程量变更、新思维公司拖欠进度款等情形，故导致工程延期交付的责任并不在陈斌，据此二审判决未支持新思维公司要求陈斌承担其元迟延交房违约金的主张，事实依据充分，并无不妥。

裁判规则八：工期逾期延迟交房，发包人无证据证明向购房者支付延迟交付违约金的，人民法院不支持工期索赔的诉讼请求。

案例八：最高人民法院在大姚凯帝房地产开发有限公司与重庆市泰诚建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书中认为，关于凯帝公司主张的向购房户支付延迟交房违约金总计元是否应当作为其损失从工程款中予以扣除的问题。凯帝公司为证明因泰诚公司工期逾期迟延交房，向购房户支付了延迟交房违约金，向人民法院提交的证据包括：一审提交的由购房户签字的收条、二审提交的有其和购房户签名的接房相关费用明细。就该两组证据，尚不能够证明凯帝公司已经向购房户支付了延迟交房的违约金，二审判决未予认定并无不当。

原标题：《最高法院:施工人工期延误导致逾期交房,开发商能否反诉逾期交房损失(附最高院详细裁判规则)

民商事裁判规则》